随着城市化进程的加快，房地产行业的产品形态也在不断推陈出新。年7月，国家住建部等三部委联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，计划年前培育出个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，中国城市化进程下一阶段的重点就是特色小镇，而*策导向也为房地产的开发投资，为开发商的战略转移指明了方向。
绿城、万科、绿地、碧桂园、华夏幸福等品牌房企正在打造中国的“小镇计划”，探索用“造城计划”寻找新的利益增长点。
中国房地产金融联盟曾把房企转型特色小镇的模式分为四种：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。本文根据不同房企的商业模式，重点分析开发商们怎么玩转特色小镇？
1碧桂园：科技小镇助力业绩双冠王
年前两个月，碧桂园以销售额.1亿元，拿地58宗，总额.37亿元，斩获销售和拿地额“双冠王”，超越了万科和恒大。
“农村包围城市”，在千亿房企里面，碧桂园的战略布局相对其他有点另类。
根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，年1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。在去库存背景下，三四线城市楼市成交的上涨，使得在三四线城市具有大量储备的碧桂园业绩大幅上涨。
除了战略布局以及合伙人制外，科技小镇对于碧桂园的发展突破，绝对功不可没。
按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。
科技小镇将成为碧桂园未来的新增长点。据悉，自年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进*产业地产以来，目前，碧桂园已完成5个科技小镇布局，其中3个将于今年动工建设。年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。
科技小镇无疑是碧桂园战略布局中的重要一环，而且也与当前*策导向相吻合。
碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示，随着建设的铺开，科技小镇未来在碧桂园集团庞大的销售中会占越来越重要的位置，虽然目前科技小镇前期销售业绩贡献不占主流，但后期成长性比较强。集团对科技小镇的成长性和品牌提升的价值非常重视。
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绿城：农业小镇卖生活
年绿城尝试转型为城市生活服务商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区，乌镇雅园和桃李春风都是样本，除了房子，这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。
“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。”绿城中国董事会联席主席宋卫平称，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。
与碧桂园不同，宋卫平选择的是特色“农业小镇”。
按他的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要3平方公里土地，其中2平方公里是农业，1平方公里开发建设，形成3万人的小镇。
农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。农业小镇看绿城，未来可期。
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华夏幸福：产业小镇的实践先锋
年2月，河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单，廊坊有6个培育类小镇入选，而其中三个均为华夏幸福的作品。包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇。
华夏幸福在特色小镇的开发和运营上早早走在了市场前列。
华夏幸福将自身定义为“产业新城运营商”。相比于绿城、碧桂园等传统房企，拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方*府的信任；相较于万科、万达为城市增光添彩，华夏幸福更是在缔造一座座繁华之城。
而走到今天，华夏幸福正以“PPP市场化运作”为机制，依托产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与*府合作共创新型特色小镇。
根据华夏幸福最近公布的计划，其将在未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。
实际上，华夏幸福打造的特色小镇与其产业新城模式是一脉相承的，其特色小镇分布在城市半径50公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利用的空白，一方面疏导城市人口和产业、环节城市压力，是城市化加速阶段下顺势而为的产物；另一方面平衡了华夏幸福在城市中心、周边和远郊之间大小城镇的协调发展。
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华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本
在新型城镇化建设进程中，旅游产业得到了长足发展，而华侨城绝对是受益者。年从深圳湾畔的一片滩涂起步，华侨城如今已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”。
旗下的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等景区是陪伴几代人成长的“国民旅游区”，“欢乐谷”更是国内主题公园行业唯一中国驰名商标。难能可贵的是，华侨城将产业、人口、资本等核心要素串联起来，与其他运营商形成了差异化，这是华侨城独特而有魅力的“造城”模式，它和新型城镇化一样，对区域的发展推动明显。
“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下，年，华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。
华侨城甘坑新镇，位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处，拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟投资亿元打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇，这也是深圳的首单特色城镇，被称为中国文创第一镇。
无疑，新模式让华侨城的“造城”能力推向新高。而在国家*策的支持下，华侨城作为中国新型城镇化的践行示范者率先通过PPP模式推出“个美丽乡村”计划，构建座具有中国传统民俗文化特色小镇。
“如中国唯一的博物馆小镇——四川安仁古镇、南方丝绸之路的起点——四川天回古镇、古色古香的“中国好莱坞”——四川*龙溪古镇、中国文创第一镇——深圳甘坑小镇、民族英雄文天祥后人聚居地——深圳凤凰古镇、明清南中国海防*事要塞——深圳大鹏所城、深圳生态后花园——光明小镇等等。
”5
万科：王石的“良渚乌托邦”
万科曾提出过口号：良渚文化村应该是安居又乐业的地方。
作为全国房地产行业的一个标杆项目，良渚文化村已经成为杭州旅游休闲和度假居住的新名片。
良渚文化村由“良渚圣地”博物馆公园、白鹭湾君澜度假酒店、玉鸟流苏文化休闲街区，以及阳光天际、竹径茶语、白鹭郡、七贤郡、劝学里、绿野花雨、金色水岸等多个组团共同构成，是我国第一个多种功能复合的可居、可游、可学、可创业的生活小镇。
从设计上，它超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。
年10月，北京万科宣布与国开新城合作，开发位于北京门头沟区*庄镇项目，并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。在北京万科的转型升级计划中，产业城镇也是重要的组成部分之一，目前已经签约三个项目，其中门头沟项目预计会在今年亮相，另两个在河北涿州和天津宝坻。
6
万达：旅游小镇，重要的转型战略
当业内普遍认为，只有一线城市或者1.5线城市的商业才更有发展机会时，万达则继续重点布局三四线城市。万达内部一份年开业项目分布表显示，其年重点布局的大多为三四线城市，不少城市都是首次进驻。
万达旅游小镇的打造也是集团转型的方向之一。在年北京冬奥会申办成功的大背景下，万达作为民营企业积极开展冰雪产业布局，推动中国冰雪运动加快进入发展的*金期。万达在长白山修建了可同时满足上万人次，43个雪道的滑雪场，由国际化专业团队运营。滑雪场又引来了高端度假酒店、温泉、影剧院和商业街。
冰雪小镇独特的自然禀赋和几年独具匠心的建设，吸引了众多资本进入休闲旅游产业，解决就业1万多个。
年3月，万达集团与贵州省签订战略合作协议，计划总投资亿元，在贵州省建设万达文化旅游项目和10个以上的万达广场。
旅游小镇是万达丹寨扶贫的重大创新。项目位于丹寨县风景秀美的东湖岸边，占地亩，一期投资6亿元，一期建筑面积5万平方米，建筑风格苗寨特色，配套建设三星级酒店、多厅电影院、儿童娱乐等设施，引入丹寨特色的民族手工艺、苗寨美食、苗医苗药等内容，打造一站式苗族文化体验。旅游小镇不仅创造经济收益，而且预计将新增至个永久就业岗位，极大缓解丹寨县城就业困难的问题。
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华银基业：专注特色小镇10余年
在“特色小镇”的概念尚未成型时，有些企业早在10多年前，就已经致力于探索这种商业模式了，如华银基业。
历经10年淬炼，华银（天鹅湖）国际生态城已经在国内众多特色小镇中脱颖而出，作为涞水产业新城的三大板块之一和重要的非首都功能承载区，充分运用欧洲小镇理论，形成了极具特色的欧式小镇。
华银（天鹅湖）国际生态城，依托自身的生态条件，发展智慧产业、生态产业和高端服务产业，已经成为特色小镇建设的一个样本。
除了医养健康和生态休闲旅游，天鹅湖的互联网+、现代农业、教育服务等产业也已经风生水起，并和涞水产业新城的另一板块新兴产业示范区有效互动，配合示范区的电子信息、现代商贸物流、现代教育等产业，形成环北京重要的产业发展极。
8
绿地：大盘开发特色小镇
今年初，绿地集团董事长、总裁张玉良透露，绿地已从产业、投资及管理层面确定了新的增长引擎，长租公寓项目和“特色小镇”将作为绿地在年的业绩增长点。
年，无疑是特色小镇的主题年。绿地提出“智慧健康城”和“文化旅游城”等大盘开发模式的小镇战略，针对特大城市或大城市群的产业溢出、人口溢出，充分发挥自身“资源集成商”的作用，在北京等一二线重点城市远郊及周边，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。
实际上，绿地在上海崇明岛、杭州湾已经有落地实践，计划在江西（南昌周边）打造健康小镇、智慧小镇，在郑州也签了两个小镇。
特色小镇的打造，无疑是绿地追击一线阵营行列的一个筹码，“大基建”、“大金融”、“大消费”的布局使其具备了综合的产业投资能力，能不能杀出一条血路，还得有待市场观察。
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恒大：足球小镇，水到渠成
特色小镇的热浪下，恒大做足球小镇似乎一点都不出人意料。
年伊始，清远根据规划将在现有恒大足球学校和恒大金碧天下两大建设板块基础上，建设“恒大欧洲足球小镇”，拟将小镇定位为立足珠三角地区、面向全球的国际足球文化名镇，并融汇山水田园特色、人文风情，打造出多元活力的国际旅游目的地。
目前足球小镇的试水者不在少数，除了恒大欧洲足球小镇，苏宁也宣布筹建南京国际足球小镇，龙湖地产也准备参与到槐房国际足球小镇开发项目中去。如今，莱茵体育也发布公告，要投资20亿元，在桐庐县建设国际足球小镇。
小镇规划大都融入了产业集群的理念，在这种情况下，特色小镇发展的关键就在于特色产业是否具有完整的产业链，以及是否成熟到足以对抗行业风险。鉴于恒大在足球和地产方面的经验，足球小镇的未来仍然可期。
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融创：汽车生态小镇，下一个方向
融创入股乐视，成为地产企业与互联网企业深度合作的重要案例，也成为中国产业互联网转型的重要案例。产业小镇，将成为融创下一个方向，而乐视将要建设的汽车生态小镇正好与之相匹配。
根据规划，超级汽车生态体验园区和乐视汽车生态小镇，实现超级汽车从研发设计体验、品牌体验和汽车主题游乐的全价值链展示和体验。未来汽车生态小镇将集休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、舒适宜居于一体。同时乐视还将邀请配套厂商进驻小镇，并逐步开发旅游业，成为集汽车生产制造、旅游观光、生态完整体验、生态模式实验与一身的特色生态小镇。
孙宏斌表示房地产开发可以试一试特色小镇，新鲜事物自然好奇，但其确实轻描淡写的方式给市场留下惊喜的同时，也留下了悬念。
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素材：转型特色小镇，看品牌房企都怎么玩？
作者：刘光宇
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