文：张彦涛；来源：张彦涛
托尔斯泰说，幸福的人都是一样的，不幸的人各有各的不幸。
文旅项目开发运营也是如此，成功项目有共性，失败项目原因却不尽相同。下面从旁观者的角度，分析下龙潭水乡如何系统性失败，但愿为后来者提供一丝丝有意义的提醒。
、优越的大区位弥补不了
小区位的尴尬
龙潭水乡位于成都市东北三环外，区位可谓优越。
但，为什么开街五年来人气越来越惨淡。
来看一下龙潭水乡的小区位环境，项目位于龙潭总部经济城内。
虽说是总部经济城，但和传统意义上的总部经济不同，周边工厂用地比较多，像水乡西侧，蓝色屋顶为大片的工厂用地，工人居多，处于传统工业经济发展阶段，大部分人在车间而不是写字楼，消费能力和消费习惯，与水乡定位的中高端品质消费不匹配。
工业厂房偏多，常住人口偏少，造成小环境很难营造出休闲度假的氛围，试想，有几个人愿意穿过工厂区域，来到周边都能看到车间的位置休闲娱乐，与环境的格格不入，影响项目品质的完美呈现。
2、交通看似便利
实际上被围困
龙潭水乡位于三环和四环之间，周边虽然有三环、四环、沪蓉高速、成华大道、龙潭路等交通干道经过，交通看似很便利。
再看看周边，密密麻麻的铁路将龙潭水乡围合起来，铁路往往对城市片区割裂性较强，一个城市铁路两侧会有截然不同的风貌，龙潭水乡有N条铁路，将看似便利的交通、优越的区位阻挡的严严实实，成都本地人开车过去就会觉得比较麻烦，更不要说外地游客，可能外地游客还没到达水乡，就被转晕了，也会被周边其他几个古镇截留。
交通便利看似能够促进项目的通达性，但交通的性质也会成为弱化因素，并不是有几条主干道就万事大吉。
3、好看的皮囊千千万
有趣的灵*难寻觅
龙潭水乡的工程开发可谓精致，古香古色的建筑，小桥流水的情景，多样化的植物搭配，苏州园林式风格，被誉为成都的“周庄”，但宣传时又成为成都的“清明上河园”，清明上河园属于宋朝北方特色，光从宣传定位就可以看出经营者对自身认识的混乱。
龙潭水乡是典型的苏州园林风格，坦白的说，在仿古建筑里，质量算是上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之国，调性总觉得怪怪的，很难入挑剔成都人的法眼。
成都作为旅游城市，市区的文旅商业街，宽窄巷子、锦里、大慈寺太古里、文殊坊、铁像寺水街，无一例外，都是围绕货真价实的历史建筑，植入现代化的运营理念，让消费者觉得有特色，有明确的场景记忆，独特性是文旅项目成功的必要因素之一。
成都远郊的*龙溪、洛带、街子、安仁、平乐、西来等古镇，都是拥有几百年历史的古镇，周边是田园风光，有山有水，有比较好的穿越感，适逢周末节假日，人气都还不错。
龙潭水乡的定位相当尴尬，既没有可以来的人文典故，又没有镇宅的历史建筑，周边是厂房或者写字楼，缺乏旅游场景转换的仪式感。
而且建筑设计的理念里，竟然把红楼梦的元素放进来，园内一核心建筑群，将2条主体街巷分别以《红楼梦》金陵2钗命名，对应每一钗的属相，并在街口设立从苏州民间收集而来的2生肖石雕。
所以说，龙潭水乡定位是模糊的，缺乏接地气的灵*，没有了灵*，就像外表精致美丽的行尸走肉，人气冷清在所难免。
4、工业用地身份的尴尬
据新闻媒体报道，龙潭水乡用地于20年2月取得国土使用权证，发证机关为成都市国土资源局，地类用地为工业用地。年4月该宗地取得建设用地规划许可证，用地项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施、公厕，用地性质为一类工业用地。
媒体曾经报道：
一商户状告龙潭水乡的经营者，称出租给他的涉案房屋至今无相关建设规划许可证，也无相关安全手续，该房屋为违法建筑。涉案租赁合同系无效合同。
如果文旅项目连用地性质都能含含糊糊，不出问题还好，出了问题，像是致命伤，后患无穷。
5、动线布局混乱
柳暗花明同一村
前面说了，龙潭水乡的外围道路路况复杂，影响消费者快捷到达。即使到达项目内部，里面的动线也依然让人头疼。
虽然从卫星图上看，项目几条动线很明确，但实际上龙潭水乡水面面积达2万平米，长2.2公里，布局3岛、2桥。
纵横交错的水域，外貌相似的桥梁和景观，导视牌的缺失，让人很难快速到达某个区域。
去年曾经在龙潭水乡逛，人比较少，却遇到好几个人向我问路，找不到某个商店了。这还是人少的情况下，如果人比较多，混乱的动线会让消费者头皮发麻，严重影响逛街体验，如果兜了几圈还是回到原地，没几个人愿意再来逛。
6、经营者与商家
是一根绳上的蚂蚱
年4月，龙潭水乡开街运营，各种促销活动，加上尝鲜效应，开业头三天保守估计涌入3万游人。
当时媒体报道，这几天，龙潭水乡里的商家，尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。一家豆花店老板说，周日中午点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额”。
如今，繁华景象只是昙花一现，运营的商家只有几家，多是普通小吃，大部分店铺关门歇业，曾经风光的乌篷船从水里来到旱地，可谓极大的讽刺。
文旅项目开发周期长，刚开始需要漫长的培养期，有经验的开发管理者会免收两三年的租金，或者只收取营业额的0%左右的营业额作为租金，运营者和商家要共同度过市场培育期，同时经营者还要联合商家持续开展各类营销活动，确保人气的热度。
作为项目的运营者，对商家收取租金是固定的，据媒体报道：
一家名为山珍九斗碗的酒楼，戴着眼镜的老板娘清闲地坐在外面喝茶。年2月份，她和丈夫盘下了这个地方，光装修就花了00多万。因邻近大门，生意刚开始相对要好些，那时房租每月接近3万，现在因为生意惨淡，房租降到了现在的元每个月，但仍然每月存在严重亏损。为此，她辞退了所有员工，在店门口一块“如厕收费5角”的招牌引起了记者的注意。老板娘无奈的说：“园区内公厕早就坏了，游客只得在我这里如厕，我收点费用多少填补一下亏损。”
同时因开业后人气迅速下降，商家营业额直线下降，部分商家开始拖欠租金，一纸诉状把部分商家推上了被告席，诉商家不履行租赁合同，要求对租金价格、租金支付方式、违约责任进行约定。
管理者和商家是一荣俱荣的利益共同体，有困难需要共同面对，如果刚刚出现些问题，就要对簿公堂，怎么不让商户寒心，怎么可能用心经营。
7、文旅项目：没那么简单
龙潭水乡，从盛极一时到现在沉寂衰落，恰恰说明了文旅项目开发运营过程中，每个环节都有不当的问题，当每个问题累积时，系统性失败就会像雪崩一样出现。
文旅项目不像高周转的住宅项目，前期一定要慢，不把系统性的问题考虑清楚并有应对之策，等投入真金白银，再收回就举步维艰了。
峰会·简介
峰会时间:年9月5日-7日
峰会地点:中国杭州
参会对象：
各级地方*府主管领导和相关部门领导.
房地产产业链企业董事长,总经理及其他高管团队
特色小镇田园综合体的策划规划单位主要领导和高管
文旅项目投资机构,策划机构,运营机构,建设机构的主要领导和高管团队
农业休闲观光产业,共享农庄,民宿,健康养老养生建设规划设计,园林景观绿化团队单位负责人和中高层.
特色小镇田园综合体文旅相关产业链服务企业的相关领导和高管团队.
峰会指导单位:国家发展和改革委员会宏观经济管理理事会
主办单位:中航太空(北京)文化中心
北京康韵易达商贸有限公司
华夏万邦(北京)科技有限公司
抢票汲老师
峰会模式：
峰会5+模式:部委专家领导*策解读+标杆项目操盘手解析案例+高端资源对接+VIP会员私董会+典型项目实地考察
峰会重点破解6大核心问题:
如何正确理解国家关于乡村振兴,特色小镇和田园综合体的指导*策,厘清*策边界,保证项目健康安全建设.
国家和各级*府的扶持资金有哪些?申请渠道是哪些?
田园综合体和文旅小镇的产品和利润都来自于土地,最大的风险也来源于土地,除了建设用地指标外,国家在支持项目建设方面还有哪些增量土地可用于项目开发?
国内和台湾典型项目的操盘手亲临现场分享如何整合各方资源,与市县乡村各级组织合作,进行项目的策划规划和运营,建设一个成功小镇项目的核心是什么?
建设一个成功文旅小镇的共同点有哪些,可复制的模式是什么?如何利用当地的资源禀赋,融合特色成功文旅小镇的共同点和可复制的模式,打造一个成功的文旅小镇.
特色小镇要以产业为核心,如何科学的挖掘和培育当地特色产业,让小镇建设既不能盲目地产化,也不能完全去地产化.
通过实地考察国家级的典型田园综合体和特色小镇项目,并与建设者座谈研讨,深入了解其成功运营模式.…….
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