——文旅小镇特辑
文化是旅游发展的灵*，旅游是文化发展的依托。文旅小镇的建设运营不仅是基于区域特色文化进行产业化开发的需要，同时，文旅小镇也是一个在空间内实现生产、生活、生态的融合发展，进而推动产业发展的全球化和市场化的资源配置平台。亿翰产城研究中心特此推出《产城中国-文旅小镇研究特辑》，通过四大类，共11个典型案例，讲好“文旅小镇”故事。
安仁博物馆小镇–民国文化博物馆建筑精品
1.千年古镇的重生1.1.1安仁古镇概况安仁古镇位于四川省成都市大邑县的东南坝区，距成都41km，离成都双流国际机场6km。县道包括链接大邑和新津的打新路、由安仁至出江的安出路，由安仁至双句机场的大双路，构成了安仁镇对外的交通网络系统，交通便利。
1.1.发展历程安仁的旅游地产开发主导席位，已经三易其“主”。年到年，建川集团主导民国风情小镇和博物馆开发；年到年，文旅主导开发，绿色部分和红色区域大部分，在这个时期得到了提升，而蓝色部分的田园民俗体验区，却还在纸上。年开始华侨城带着通盘的新规划入驻，以斜江河为界，结合安仁镇自身的文旅产业优势进行挖掘建设，推动古镇朝着新型城镇化示范区、乡村振兴的样板间，以及世界博物馆小镇的目标前进。
古镇以发展文博旅游为主，建设“一蕊五瓣两带”。一蕊即新的城镇功能核心——博物馆岛，发展博物馆业及相关衍生产业。五瓣是以一蕊为核心发育形成的5个功能单元，即：文化休闲度假区、生态艺术谷、人文博物馆区、旅游服务核心区、现代博物馆区。两带是指挖掘安仁水系的各自特色，打造斜江河滨河观光休闲带和桤木河乡村商务酒店带。小镇将以博物馆为主导，以文博旅游和会展服务业为支撑，实现文化产业综合发展，成为落实成都城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略的示范区。
南岸美村主要以“产品+产业”为核心，即以乡村旅游为抓手，以生态田园+民宿聚落+文创公益+亲子科普为实施路径，发挥华侨城的平台优势，落地农旅融合特色产业链项目，聚焦三农，以文博产业链为核心，构建产业生态圈。南岸美村核心区面积约6.67公顷，规划包含林盘院落、清风荷塘、艺术花田及耕学农场四个主要功能区。
华侨城入驻后将分两个阶段进行项目开发，第一阶段主要发展古镇改建升级，实现街区向文博创意市集转化；并新建西部游客服务中心、演艺中心、安仁博物馆等，全面提升改造公馆街、精品酒店群；第二阶段为田园综合体建设，构建农业与美容产业园、影视产业园，全面统筹老场镇提升区、田园体验区、养生养老区、都市休闲区等。
1.企业介绍1..1以低融资成本为基，搭建文旅全产业链，打造自上而下而下的完整的封装模型华侨城作为国企，融资成本极低，资金实力雄厚，使集团能低价拿地，并且拿得住。公司大股东为华侨城集团，旗下拥有华侨城A、华侨城(亚洲)控股、康佳集团三家境内外上市公司。公司控股股东华侨城集团资产实力雄厚，知名度较高，为公司整体开发经营等活动提供较大支持。
华侨城擅长以文旅资源为核心，构筑相关产品模型，且文旅资源丰富。年建设深圳甘坑新镇开始，华侨城通过PPP合作、委管运营等多种模式，建设了超0个小镇项目，获取了丰富小镇开发运营经验，在业内积累良好的行业口碑与影响力，具备丰富的文旅基因。
通过运营实现产品模型封顶，同过举办活动与持续运营为整个模式构建可持续可复制闭环。如华侨城安仁模式通过区域开发思路，做大区域价值，从区域发展中获利，高举高打，用多个项目+安仁论坛带动了安仁区域的发展，与*府密切合作，最终获取区域发展的收益。
1.从“天时”“地利”“人和”的角度分析项目成功的关键因素1..1“天时”–基于区域基因打造博物管，构建文博产业链；咬合*策周期，获取土地资源安仁古镇博物馆具有古镇基因，可以吸引源源不断的客流。现存川西民居的建筑，多建于清末民初，甚至有一些是中西合璧的公馆，风格庄重典雅，装饰精致考究，多集中在三条民国老街道———树人街、裕民街、红星街。如果从唐武德三年（60年）算起，安仁已经有了年的悠久历史。安仁镇还存在着一个传奇般的博物馆，并且以博物馆聚落而闻名，这就是建川博物馆聚落。在建川博物馆聚落的游客中心，能看到馆主的梦想——建座博物馆。实现了长期有故事，短期可以持续吸引客流。
华侨城以“博物馆产业化、产业博物馆化”为开发理念，把博物馆打造成可消费的文化经营生态圈。将原有的建川博物馆、刘氏庄园、老街文旅，依托特色小镇的个性，将碎片化的旅游资源和文化IP进行梳理和串联，找出脉络，树立起更高的文化IP，悄然植入相同质感的商业消费元素，形成文旅和商业的双螺旋结构。例如与广州特色书店品牌“方所”合作，打造出的一款文化IP——方之书房，既是“可以住的最美书屋”，也是自带经营模式的文旅产品。
新镇建设结合华侨城在安仁古镇的整体规划和未来发展方向，以突出主题设计，吸引客流，扩大品牌影响力为目的，导入产品和产业。导入田园旅游、特色民宿、亲子活动、文创艺术、自然教室、农业产业等业态，打造集吃、住、行、游、娱、教全覆盖的一站式乡村旅游综合体。核心区占地万平方米，以鲜花和艺术为主题，打造艺术花田，民宿、艺术雕塑、艺术公舍及乡村记忆馆等院落。与此同时，南岸美村绘画节、摄影季、音乐会等将轮番举行。“鲜花+艺术”两大核心主题，使得南岸美村在年安仁论坛开放时，迅速在众多乡村建设项目中脱颖而出，吸引大量游客，并获得业界良好的口碑和声誉。
合理利用土地，根据土地条件成熟情况，咬合*策周期，获取宅基地流转土地。华侨城通过向镇*府租赁农村房屋、宅基地及农用地打造项目，租赁期为0年。条件成熟后，租赁的宅基地上市流转，通过这种方式，在年，华侨城成功流转1.67公顷宅基地，为核心区的建设获取了资源，奠定了良好的基础。
1..“地利”–以三圈层文旅项目多点开发运营，支撑安仁镇片区发展，进而深挖流量价值，实现盈利以三圈层文旅项目多点开发运营，支撑安仁镇片区发展。第一圈层：仅古镇单独算账，项目持续亏损。赢利点：1.*府补贴万/年；.小镇内部分收费场馆的门票收入、民宿运营收入；.小镇内部分商业整租再租赁的租金价差；4.小镇内文旅科技类设施游乐收入。成本点：1.小镇全部改建成本；.产业植入与民宿打造成本.小镇全部运营成本。
第二圈层：仅“新镇”单独算账，文旅地产销售收入仅勉强平衡前期投资现金流，后续还需通过运营收入“赚慢钱”。赢利点：1.小镇门票收入；.内部餐饮等二次消费收入；.酒店运营收入。成本点：1.小镇全部建造成本，.小镇全部运营成本。
第三圈层：仅“外围”单独算账，收益非常丰厚，是“赚快钱”。赢利点：1.低成本拿地，片区熟化，产生的住宅销售利润；.特色商业开发运营。成本点：1.全部建造成本；
.全部运营成本。
新镇打造田园综合体留住人。定位为以“自然、亲子、科普、文创”为核心的田园综合体，通过产品和产业的导入，将历史底蕴与艺术相融合，打造西川乡村振兴样板留住人。通过不断运营开发实现片区熟化，实现外围圈住宅产品和商业开发产品的溢价。从编制安仁古镇总体规划、控制性详细规划，到项目策划、执行和落地，前期用去了一年半的时间。直到年，华侨城才开始获取文化、商业等综合性用地规划开发。通过深度挖掘、提升项目潜在的文化内涵价值，同时进一步完善项目基础设施配套，待文化旅游部分相对成熟后，享受片区熟化带来的收益，实现住宅产品和商业产品的溢价。
1..“人和”–聚焦三农问题，实现企业、*府、村民多方利益；与区域*府合作，实现深耕西南区域聚焦三农问题，将老酒厂改造成双创中心，一方面降低新建成本，另一面解决当地百姓就业问题，提升社会效益，可以向*府争取更多利益。挖掘本地特色，老酒厂大部分原址改造保留，维持历史感，旧屋新用，建立双创中心，定期邀请专家学者为南岸美村村民免费开展培训学习，建立工作坊，大力帮扶他们创业、就业，实现乡村振兴。艺术公舍，邀请艺术家入驻，让艺术落地深耕，通过艺术培训、公开课，浸染乡村，让村民了解生活美学的重要性，从根本上转变美学观念，让艺术的种子在南岸美村发芽成长。
收购成都文旅后，华侨城加速在西南区域的深耕，多次与成都文旅共同打造城市文化。年4月，华侨城收购成都文旅.%的股权，成都文化旅游发展的主要资产是西岭雪山滑雪场，景区内拥有快速交通索道和五星级、四星级、三星级酒店等配套接待设施，为后续安仁古镇打造提供了丰富的旅游资源。
1.4启示从获取存量价值到挖掘增量价值。华侨城安仁模式通过区域开发思路，做大区域价值，从区域发展中获利，其最大的突破就是从挖掘存量价值转为挖掘增量价值。存量价值=文旅+地产，实现文旅平衡，地产回现即可，但随着器械老化最终走向没落；增量价值=以文旅为核心做大区域品牌，企业从区域发展中获取收益，故